郑州计划2021年新开15家购物中心！
总第979期
新年伊始，对上一年的总结更多的是对新的一年的思考和期待。2020年对商业市场充满挑战。面对疫情，购物中心的运营两极分化，随着新年的到来，相信会越来越突出。资源丰富、实力雄厚的商场，客流量大，经营红火；但大量规模小、实力弱、缺乏专业经验的“散兵游勇”购物中心在苦苦支撑，未来仍将处于亏损状态。
在这个过程中，龙头企业不断提升业绩，优化品牌，同时对未来的购物中心模式进行了思考和探索。虽然这些探索和创新大多无法在更大范围内复制或发展，但有一点值得我们称赞的是，所有的龙头企业都在最佳时机整合了最好的内外部资源，为市场带来了足够的创新、新颖、精彩的作品。这是消费者全新的体验之旅；对于品牌零售商来说，这是购物中心运营商的常见做法。
面对2021年的新一年，我们应该保持乐观积极的态度来看待新一年业务的发展和变化。
2021年郑州计划新开15个商业项目，新增体量将达96.61万平方米
纵观郑州的城市发展规划和格局，在2019年提出“东强南移，西强北静，中优上伸”的政策后，城市的发展目标更加明确，也为下一步的城市商业发展指明了发展方向。
我们都知道，经过近十年的发展，郑州的商业逐渐形成了一个核心(二七商圈)、一个心脏(华远路商圈)、多板块联动(多个区域商圈)的商业格局。那么新的一年我们可以预测哪些现象呢？随着城市的进一步发展，常住人口的增加和大量人才的引进和定居，将会激活更多的消费需求，进而带动现有的城市商业升级和区域差距的填补。
郑州市2021年规划新商业项目清单
据《郑州商情观察》统计，2021年郑州新增商业项目15个(包括郑州主城区以外的荥阳、新密)，新增集中业务量将达到96.61万平方米。如果这一数据在年底前实现，那么2021年将成为郑州近三年新增业务量最大的一年。
在计划于2021年开放的15个项目中，主城区（四环内）体量超过8万平方米的项目仅有3个是二七商圈的我去大音乐城、花园北路的汇基新城五岳广场和长溪湖奥体中心的CCD中心街。
2021年郑州市新开商业项目分布
以上三个项目中，我去的戴尔城和汇基新城五岳广场都是因为疫情推迟到2021年的项目。前者是资产持有人的二次投资改造项目，从原租户百盛百货退出。之后资产持有人投入大量资金进行改造，成立团队进行持有操作；后者是新城控股在郑州的第一个轻资产项目(也是新城在郑州主城区的第一个商业项目)，新城联合物业的业主在已完成物业的基础上进行改造。
此前，大乐城发布的转型官方图已经完成，实地转型已经完成
新天360广场的泰康路亮灯店计划于2021年在Q1开业
所以这两个项目都与城市更新.有关，除了植入新的设计和规划理念升级场景外，更重要的是内容升级能否真正打动消费者。CCD中心街作为整个长株潭板块的第一个业务，在过去两年里也受到了市场和品牌的最高关注。12万平方米的最大商业量是完全下沉的物理空间和超长动线，这将对其投资和后期运营构成巨大挑战。此外，该地区常住人口的引入、工业和办公氛围的形成以及竞赛或大型展览提供的增量消费将是项目成功运营的基本保证。
除了以上三个项目，新源时代广场、凯撒嘉芬天地等都是对白式在各自领域的补充。其中，凯撒嘉芬天地不仅是一个改造升级项目(该物业原为京沙鞋业广场)，也是凯撒商业集团在郑州的首个轻资产项目。
2021年涉及“城市更新”的6个商业项目
说到这里，不得不提到关键词“城市更新”.在今年新开的商业项目名单中，涉及到“城市更新”的项目便达到了6个占了将近一半。其中，从市场或商圈竞争格局来看，最值得期待的是位于航海路与中州大道交叉口的福田太阳城购物中心。
福田太阳城购物中心改造后的效果图
项目所在地1.5公里范围内有大量常住人口。虽然该地区有一站式广场和龙塘万科广场两个社区型企业，但经营状况从未达到预期。究其原因，在托尼看来，这样一个以社区为基础的商业或准区域性购物中心，其核心要素在于场景和内容的融合，而背后的驱动力则来自于专业的运营管理和基于敏感市场意识的及时调整或消费响应。作为一个开业10多年的老楼盘，富田太阳城购物中心前期经历了两次开业，分别是专业市场和以电影院为主的店面。现在，资产持有人已经投入巨资，建立了自己的团队进行转型和准备。
所以投资是毋庸置疑的，关键在于运营团队能否将项目想要表达的主题、功能、内容、个性化信息传达给消费者。
总体而言，2021年的郑州商业将会是一次城市更新与存量在营项目的角逐，对大多数指标性品牌而言则会是一个观望年。刚刚经历了疫情洗礼的市场一方面需要时间来重新恢复信心，另一方面也必然面临一次“消费升级”与“消费降级”的矛盾。
特别是2019年下半年开业的一批项目，大部分是经过1-2年的投资准备才开业的，很快就遇到了疫情的到来，打乱了原有的经营战略和计划。例如，在YoYo Park购物公园、永威木色、万锦盛华里购物中心、丹尼斯航海路店、瀚海海尚购物中心、建业凯旋广场,当然有新项目在运营不到一年后就被关闭了，比如“零毛”。
所以2021年郑州新开的项目看似多为中小型项目，但竞争的强度丝毫不会降低。相反，市场将从今年开始，进入高度专业化运营的第一年。因为经过疫情的洗礼，品牌方在未来选址过程中会更加谨慎，相对于租金会更加注重项目投资方的实力和运营管理团队的专业化。
接下来，郑州商业会在哪些板块发力？
答案是：二七商圈/华远路商圈/高新区/商都历史文化区/郑东高铁商圈。
以上四个板块目前可以预测，不代表其他板块没有潜力或机会。
首先我们来看看二七商圈.作为郑州唯一品牌集中度最高、层次最高、复合性最强的核心商务区，其近年来的发展并没有达到预期。除了丹尼斯大卫城和先锋万象城，很难找到新的增长点。尤其是大商家金博达店、北京华联、百盛百货的相继退出，以及上海市分散的产权和持续下降的经营能力导致的一系列品牌退出和大规模空置，都拖累了商圈的整体发展。
夜晚的丹尼斯大卫城
图片来源：摄影师刘朗
2021年，大卫城洲际酒店开业，同时会有更多城市率先进入品牌
当然，随着政府提出的区域复兴计划，这种情况得到了迅速扭转。将二七商圈建设成一个稳定安静的街区，让城市“安静”的理念，进一步推动了二七商圈向高品质、数字化、创新方向发展。但在托尼看来，环境的改善只是商圈增加竞争力的前提，更重要的是内容的填充能否真正实现升级。包括金博达地块、京华联地块、万象城二期地块、张寨地块的建设，大上海地块、广材市场地块的运营调整，都将成为二七商圈内容升级的关键。
其次，我们以高新区为例，作为一个依靠工业发展的新兴地区。近年来，随着高新区的产业升级和城市村庄的改造，大量新居民被引入该地区。同时，依靠教育的发展和路网建设的进一步实施，高新区除了辐射区域外，还有更多的增量辐射空间。
因此，我们看到了2017年以来高新区业务的爆炸式增长。但就业务本身而言，看似简单，其实背后是表面的逻辑，只是经历过的人才感受到复杂。
正鸿辉效果图，项目计划2022年开业
选址的必要性、建筑设计的重要性和定位规划都是商业项目发展过程中的重要环节。所以对于高新区的商业来说，真正决定其未来方向的是正在建设中的正鸿汇，位于大瑞路和薛蝌大道的交叉口，是标准的地铁上层建筑业务。
其商业建筑面积约12万平方米，施工前已邀请建筑设计(美国CALLISON RTKL)、室内设计(美国CALLISON RTKL)、机电管理(美因哈特澳洲)、结构顾问(RBS广州荣百盛)、消防顾问(FAST Fast)、商务顾问(CBRE世邦魏理仕)、景观设计(美国SWA)、交通设计(法国)
这不仅体现了开发商对地块的尊重，也代表了他建设可持续发展的大型购物中心的信心和决心。
所以，一个有前瞻性和可持续发展的好项目既需要资金投入，更需要专业化的团队在不同的发展阶段保驾护航。前期由好的硬件做铺垫，中期由专业的团队做软件优化，后期则是基于商户共同的力量做到持续经营。
至于华远路商圈、郑东高铁商圈、商都历史文化区的未来和思路，未来由部门主编托尼与大家一一分析。
2021年郑州的商业面临诸多挑战，但正如我们常说的，大家眼中认定的危机，可能只是对手除掉你的机会，更重要的是要在“危险”和“机会”的辩证法中把握新的机遇。
结语：关于未来
我还记得五年前，美国商场领袖陶布曼的子公司陶布曼爱莎和明天地联合发布了 《中国购物中心报告：展望2020》 ,白皮书，指出未来五年中国商场将在数字化和线上线下一体化方面取得重大突破和紧密融合。事实证明，购物中心的发展就像这条预测的轨迹一样成为了现实。
比如2018年底开业的正弘城,在从传统的产品思维向用户思维转变的经营战略过程中，充分挖掘线上资源，搭建起商家实现线上线下融合的平台。在2020年疫情的情况下，除了线下营业额超过30亿元外，线上小程序交易量将超过1.7亿元，43%的订单将来自郑州以外。正鸿成通过线上运营扩大了营业额，同时打破了原有的实体销售利润率，充分体现了其在市场经济下对商业本质的回归和拥抱(商业本质即：产品好、服务好、成本低、效率高、传播快准广)，为郑州的下一步业务发展树立了新的旗帜。
2020年初，英国著名零售娱乐目的地韦斯特菲尔德发布了《 《2028年购物中心报告》 .》，相比陶布曼在物联网和人工智能领域的白皮书所做的分析和预测，该报告更多地将未来购物中心作为一个平台，围绕四大中心(目的地中心、创新中心、价值中心、零售中心)发展，并大胆提出：明天的成功将属于那些愿意摆脱昨天的模式和做法，并完全接受消费者驱动的运营商和租户.
可以预见，健康、数字化、身临其境的体验将成为未来购物中心的三个关键词。