马家印:轻重布局 重经营赋能 复兴北京商业建筑价值
2020年12月25日，主题为“压力与重生：新格局下新商务办公的新未来”的第17届中国办公产业园发展论坛年会在北京万丽酒店成功举行。来自房地产、金融学术界、行业精英和新闻媒体的500多名嘉宾出席了论坛，围绕运营管理、市场趋势、智慧园区、产业升级和数字商务办公五大核心问题，探讨新模式下新商业、新办公和新住宅区的建设，重塑商业房地产行业的新未来。
论坛由中华全国房地产商会和Fangxun.com联合主办，中华全国房地产商会办公室承办。论坛从宏观经济形势和房地产市场入手，围绕科技地产和运维管理、产业升级和城市更新、智能办公和智能园区展开，探讨了未来和未来的商业运作。年会采取直播交流和网络直播的形式，房地产、财经等50家权威主流媒体和专业媒体直播报道，101万人在线观看了年会直播。
大悦城控股北京大区写字楼与产业管理中心负责人兼中粮置地广场常务副总经理 马佳音
在以“商业的未来、未来的商业”为主题的圆桌对话会上，欢乐城控股北京写字楼及产业管理中心负责人、中粮置地广场执行副总经理马家印围绕智慧办公与嘉宾进行了交流和探讨。
以下是马佳音发言整理：
2020年，商业市场受新冠肺炎肺炎疫情、复杂的国内外经贸环境和国内产业结构升级等多重因素影响，呈现下降趋势。随着GDP增速由负转正，中小企业对中国经济的信心不断增强，包括办公产业园在内的商业地产市场活跃程度上升，进入复苏阶段。虽然市场活动有所增加，但整体需求并没有恢复到疫情前的水平。
重度运营破局市场"寒冬"
在这样的背景下，欢乐城控股的写字楼和工业园区在寒冬中破市，表现出色。马家印表示，欢乐城控股的整体项目已经给出了满意的答案。北京地区写字楼和产业管理中心运营的控股写字楼入住率在92%以上，租金与同地区其他建筑相比保持较高水平。入驻企业客户质量高，收租率好。工业园项目中粮健康科技园运营近两年，入住率达到86%，成功引进优质企业23家。
2020年，商业市场分化趋势突出，不同建筑的入住率和租金水平差异较大。马家印认为，建筑的运营和服务是差异化的原因之一。随着市场从增量时代走向股票时代，大家的注意力逐渐从空间转向了空间提供的服务和内容。在这种背景下，重操作成为提升建筑价值的唯一选择。
据马家印介绍，欢乐城控股在写字楼领域的重度运营已经形成了一个完整的体系，即“3C运营服务体系”。第一个c是中粮人寿，关注企业背后的每一个生活个体，在建筑中充分满足他们的个性化需求，包括基本办公需求、生活需求、社交需求，帮助他们实现自我价值和自我提升。马家印介绍说，我们在欢乐城拥有丰富的商业资源，将这些资源引入建筑，为员工提供配套服务，这是我们的独特优势之一。
第二个C是中粮幻想，关注的是B端企业。从企业入驻后的物业、办公等基础服务，到工商登记、税务等政务对接，再到企业发展、技术、融资等成长需求，都可以在平台上得到满足。基于中粮集团从整个行业和服务链中引进的资源
第三个C是COFFICE(月智)，是一个智能化、数字化的智能办公平台，可以连接中粮人寿和中粮幻想。通过COFFICE智能系统，可以将所有楼宇的资源和服务进行连接和互操作，解决写字楼客户的所有需求。
轻资产管理输出 "唤醒"更多楼宇价值
在市场下行的情况下，欢乐城控股赋予其经营繁重的楼宇以权力，为企业客户和个人带来了更好的服务质量，获得了较高的客户满意度和优异的市场表现，也得到业界的高度认可。2020年初，新加坡政府投资公司(GIC)在收购位于中央商务区核心的LG双子大厦后更名为“惠晶双子”，并将其移交给欢乐城控股公司管理该大厦的产出。
和焕新。谈及团队能够拿下汇京双子座大厦轻资产管理输出的原因，马佳音表示是一个双向选择的过程。大悦城控股一贯秉持的城市运营商与美好生活服务商的理念，高度契合了GIC稳健投资长期持有的理念，加之双方之前在商业项目上有过良好合作，形成了坚实的信任基础。
大悦城控股在城市更新领域的深耕和成就，也是GIC选择其团队的重要原因。2016年中粮广场C座的整体改造，拉开了大悦城控股升级写字楼品牌和城市更新的序幕，从传统的家居卖场到全新的智慧商务楼宇，中粮广场C座成为"商改写"产业升级的标杆。中粮·置地广场也是大悦城控股在北京深耕城市更新的典范之作，由老旧商场蝶变成为融合艺术、绿色、工作、建筑高端商务综合体，吸引了Morgan Stanley、CBA联盟、中移金科、睿智合创、国联证券等多家优质租户。中粮·置地广场目前出租率高达96%，且租金远高于同区域的租金水平，甚至超出CBD区域的很多楼宇。
"两个楼宇项目的亮眼成绩'说服'了GIC，他们对我们团队城市更新、旧楼改造的运营能力给予了非常高的认可，促成他们把汇京双子座交给我们来管理。"据马佳音介绍，汇京双子座会进行部分空间的"商改写"，中间裙楼5楼以下都会进行翻新、改造，未来商业部分会缩减，增加一些办公新业态，计划在2022年上半年推向市场。
马佳音表示，未来大悦城控股北京大区写字楼与产业管理中心将推进"轻重并举"战略，在运营好自持物业的同时，整合写字楼管理服务以及旧楼改造升级的经验，形成平台化体系，进行标准化扩张，以重度运营赋能市场上更多的楼宇，推动北京商务楼宇和城市的高质量发展。